不動産は管理が大切ブログ2021.08.23
今日は不動産の管理について
お話をさせて頂きます。
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管理と一言で言っても
賃貸管理、建物管理、など色々とござますが
賃貸の管理は、人間で言う血管のような役割を果たします。
みなさんご存じの通り賃貸は不動産投資の神髄です。
実は建物の管理も非常に重要だと言うことも
覚えて頂きたい。
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なんでこんなことを言っているかと言いますと
私も不動産投資を約２０年前からしており
今は、不動産業界にいますから
仕事の一環で所有物件の管理組合の理事長も
やらせて頂いてますけど、
購入した当時は、サラリーマン大家さんでした。
つまり、そこまで不動産が大好きで買ったわけでも
不動産投資に興味津々で購入した訳でもなかったので
毎年送られてくる管理組合からの書類なんて
全く見なかったし、封も開けたことも無く、管理総会なんて
１０年以上一度も出席したことなかったんですよ。
不動産業界に転職して、管理の件でお客様からご質問頂く事もあり
これは勉強しないといけないなと。
当時勤めていた会社の諸先輩方に質問しても
誰も詳しいこと知らないんです。
それもそのはず
これも覚えておいて頂きたいのですが、不動産投資の業界で、自分もリスク背負って
不動産投資している方って殆どいないんですよ。
下手すると不動産すら買ったこともない人達も沢山いらっしゃいます。
ですから誰も知らないなら自ら、勉強するしかないなという事で、
管理総会にも出席するように致しました。
現在は、２つの管理組合の役員もやらせて頂いており
今思う事、もっと前から出席して、管理組合をしっかりと稼働させて
入出金のチェックをすればよかったと思っております。
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簡単にお伝えしますと、そのままほっておくと修繕積立金が
良いようにやられちゃいます。
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マンションであれば、みなさん管理費修繕費お支払いされてますよね？
不動産は購入されてから長いですから、修繕費って毎月数千円であっても
各お部屋のオーナー様から何年もお支払い頂きますので
大きなお金が貯まっているんですよ。何千万円、場合によっては数億円と
そのお金を
良いようにやられてしまいます。
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最近あった細かな事例ですが
例えば、私の所有しているマンションは約２０年経過しましたが
修繕費が足らなくて、
大規模修繕が出来ないんですよ。ここ数年
屋上や外壁から、何度も雨漏りしてまして
その度に業者を呼んで、部分的に補修してるんですね。
この作業でお金がかかるのは致し方ない事ですが
例えば、雨漏りしました。
外壁の修理は外の作業、当然お部屋の中も入って
修理するんですけど、大型家具を移動して作業する
家具を移動させる手間で約６万円の請求。
ファミリータイプのマンションでしたら大型家具が設置されていて
などという条件から、家具の移動で２．３人業者を手配する必要がある。と言うことなら
まだ話はわからないこともないが
私の所有するマンションは１Rタイプ、どんなに大きな家具が置いてあったとしても
２０㎡くらいですと、たかだか知れているもの。
これおかしいよと管理会社に伝え、修正が入りましたが
ちゃんと書類を見て、確認しないと、
毎月毎月コツコツと積み立てた修繕費がザルのように垂れ流しになり
管理会社に持って行かれます。
マンションであれば、消防点検、屋上防水、エレベーター点検、外壁工事
１０～１５年で大規模修繕を行わなければならないのですが
私の所有するマンション、お金が足りなくて
大規模修繕が出来ないんですよ。
いままで、管理組合が機能していなかったから
良いように修繕費を使われてしまって
細かくお金がかかって、これじゃ毎月積み立てても修繕費が貯まりませんよ。
ですから、今、お若い方でも
区分１Rマンション投資、アパート経営ですとか
始められる方多いですから
お伝えしておきますけども
ほったらかし良くないですよ。
特に投資用の不動産でほったらかしは。
ファミリータイプは、自分たちで住んでますから
管理にも良い意味で口だしして、管理組合がしっかりと
機能しているところも多いと思いますが
特に投資用マンションをお持ちの方は自分で住まないから
ある意味ほったらかしの方が大半です。
管理総会を開催しても、一人も出席されなかった、なんてケースも
決して珍しいことではございません。
お手間かもしれませんが、
一年に一回くらいは、総会に出席して頂くこと。
せめて届いた書類には目を通して
支出の部分は目を通して頂く事が必要です。
積み立てられた修繕積立基金は、ご自身の不動産の資産価値を
維持管理していく上で大切な資金です。
不動産は大切な大きな財産です。
是非気にして頂いて
お金の流れ、ご確認されることをお勧め致します。
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最後までご覧になって頂き有り難うございます。
微力ながら少しでも皆様の資産運用の
お役に立てたらと思っております。
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【自己紹介】
１９７９年１月１４日横浜生まれ
高校卒業後、佐川急便にセールスドライバーとして勤務。
入社３年目で実家のリビングクリエイトから
投資用マンションを購入。
１００年に一度と言われるリーマンショック、
東日本大震災など世界規模の大きなショックを経験し、
地価や株価、物流企業も金融ショックの大打撃を受けるなか
所有マンションの家賃は何も影響を受けずに回避。
その後不動産という大きな金融商品に魅了され
３２歳で不動産業界に思い切って転職。
不動産業界１０年目。
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現在は日本一お客様から選ばれる不動産コンサルタントを
目指して日々奮闘中でございます。
私は約２０年間不動産投資を経験し、皆様に一日でも早く
｢堅実なマンション経営｣と｢堅い家賃収入｣を
まずは知って頂く事が我々日本人にとって
確かな資産運用の入り口だと実感しており、
不動産投資の実体験をベースにSNSで
独自の有益な情報を配信させて頂きますので
今後ともどうぞ宜しくお願い致します。
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東京都知事(7)第63076号 〒171-0033
東京都豊島区高田3-32-1大東ビル4.5階
株式会社 リビングクリエイト所属
株式会社ユニオンアセット 代表取締役 河崎 洋
【所有資格】
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
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